地产人请咬紧牙关,准备迎接4季度的极限挑战!时间:2020-10-09 09:46:00 点击:

9月的各种重磅新闻太多了,官方公示、巨头八卦,虚虚实实。魔幻的2020还剩下最后一个季度,按照目前的情况来看,房地产行业,是不会温和的走进四季度了。

以“金九银十”为序幕,接下来的100天是房企今年最后的抢收机会。房企的冲刺行动不断加码,竞争加剧,行业不确定性再度升级。加上外部环境的“大变局”,大量房企即将在四季度遭遇一次极限挑战。

01、房企百日冲刺启动

四季度行业进入地狱模式

虽然行业高喊“活下去”已经能两年了,但大部分地产人还是高估了行业的“底部”。现在他们才逐渐发现,过去感觉备受煎熬的每一年,原来都是未来最好的一年。

随着2020进入四季度,行业修行难度正式进入地狱级。

一、偿债高峰来临前夕,房企被拔掉输血管

1、行业偿债高峰临近,大量销售任务压到四季度

根据贝壳研究院在9月3日发布的房企融资月报,2020年9-12月房企到期债务规模高达3603亿元,较2019年同期2149亿规模进一步大幅增加68%!房企偿债压力猛增。

结合房企今年前8个月平均59%的目标完成率,今年大量的销售任务要在后四个月完成。整个行业四季度的业绩压力都相当大。

2、“第一批”踩红线的房企开始降杠杆,价格战拉响警报

最近,“三条红线”的威力逐渐开始显现了。目前,融资新规从12家头部房企开始试点,这些房企不仅要在未来三年中,保证每年降档,还要每个月上报“全口径统计”负债数据。

除了通过信托、基金、永续债、优先股融资的情况,其他各类真假出表ABS、非并表项目公司负债及其他“名股实债”也要解包还原。

这意味着,房企通过把“负债表内转表外”来降负债的漏洞被彻底堵上了,要想降负债,只能加快销售回款。据说有头部房企已经给区域下达了“今年内负债规模降低1/3”的硬性目标,恒大全国7折促销,更是吹响了“价格战”的集结号。

未来几个月,市场面临的将是产品、品牌、价格的综合比拼,对任何房企来说,都将是一场“硬仗”。

3、多个城市增加预售资金监管比例,房企现金流更紧张

之前明源君说过,房地产行业最大的杠杆,其实是预售制度。开发商通过预售提前回笼资金,投入新的项目,实现滚动开发。地方政府,为了防止开发商挪用资金,普遍要求对商品房预售资金进行监管,比例大多是30%,也有部分地方接近100%。监管的比例越高,项目的资金链越紧张。

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▲来源:国家统计局、明源地产研究院

但在今年下半年,衢州、福州、桂林、泸州、黄石、惠州、汕头等多个城市,都陆续加强了预售资金监管。

例如,9月15号福建出台的新政,就明确商品房预售资金专款专用,开发商不得挪用于买地或偿债!主体结构封顶前,累计申请使用不得超过监管额度的60%,项目竣工验收前,累计申请不得超过85%,项目交付使用前,不得超过95%。

这对于城市公司来说,现金流和资金计划都会受到巨大的影响。

二、房企回款还债迫在眉睫,市场却出现消化不良

1、供应端:房企集中推货冲业绩,造成库存积压

一方面,房企资金紧张,出货意愿强烈。另一方面,市场的消化能力却不如人意。

根据易居研究院最新报告显示,8月份,全国100个城市新建商品住宅供应量5748 万平,成交量只有5341万平,已经连续3个月出现“供大于求”的态势。在近两个月销量回升的情况下,全国新建商品住宅库存总量依然在攀升。

数据显示,1-8月,全国的新建商品住宅库存总量为48438万平,同比增长了7.5%,100个城市中有69个城市都出现了库存增加。而四季度作为传统的推货高峰期,供应将进一步加大。

2、需求端:政策常规升级,金融杠杆明松暗紧,买房门槛进一步提高

行业库存不断上升,买房需求却受到更严格的抑制。

一是全国多个城市,9月份都陆续出台了,进阶版的调控政策,严重影响了成交量。尤其是热点二线城市,例如无锡、南京、杭州,在8月出台了收紧房地产市场的政策后,成交量分别大幅下降11.9%、12.3%、36%。

另一方面,热点地区的首套房贷利率普遍上调,买房门槛进一步提高了。

融360大数据研究院监测数据显示,9月份,有7个城市贷款利率环比上涨,沈阳、无锡等热点城市还提高了二套房首付比例。合肥、东莞则收紧了公积金贷款政策,例如,东莞从10月开始,公积金贷款额度将下调20%。银行房贷额度收紧,放款速度变慢,部分银行甚至直接暂停了房贷业务。

企业想要实现高效的资金回笼,一是要提振销售规模,二是要加快回款节奏。目前,竞争加剧,银行收紧房贷,双管齐下,对于急着回款的房企来说,无疑是雪上加霜。

不管从哪个层面来看,接下来的几个月,房企之间将开始一场淘汰赛。地产人也面临巨大的业绩压力。

02、房企短期战略分化明显

四季度是大危机,也是大机遇

一般来说,房企基本的周期性节奏是差不多的,一季度冲刺回款、轻度投资,二季度运营提效、机会投资,三季度回顾调整、盘点资源。四季度,政府推地增多,房企要冲刺经营、重度投资。

但是,在今年降杠杆的大棒之下,标杆房企的做法出现了很大的分化。在不少房企积极寻找拿地机会的同时,恒大、融创等头部房企都已经明确表示,要严控拿地。在不同的城市和地区,房企的经营行为也出现很大差异。

当下房企必须要有独立的判断,结合自己的实际情况来调整战术。

一、负债率高的房企,果断率先抢跑、不要犹豫

对于高负债的房企来说,目前最重要的任务,无疑是狠抓销售和回款。

1、从销售来说,四季度要避开竞争高潮期,果断让利,抢收客户。

例如,恒大9月份全国楼盘7折促销,一马当先。多重额外折扣叠加之后的最低折扣可以达到58折。促销政策一出,长沙恒大珺悦府的1000多套房源遭“秒杀”,深圳恒大时尚慧谷3天内售罄。不管在哪个城市,1000组客户从市场上退出,都会让其他项目很被动。

2、组合运用各种技术手段,抓回款放在第一位

一是采用优惠等方式,提高客户的首付比例乃至全款。

在市场火热的城市,提高筛选客户的门槛。例如深圳某项目,将认筹金额提高到500万,在开盘之前,就几乎提前收回了首期款。

在行情一般的城市,可以通过特殊优惠,提高客户首付比例。例如融创郑州的象湖壹号二期开盘,以低于预期3000元/平的价格要求全款支付房款,开盘后3分钟内就几乎卖光。

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二是提升银行准入标准,提高银行放款速度。项目可以优先选择额度充足、政策优势大的主力行进行合作。尽量引入竞争机制,以后续开发贷及监管户设立为筹码,在一个项目引入多家银行驻点,并且每月考核筛选优质合作方。

三是设置专项考核,成立回款小组。将回款作为项目团队最主要的考核和激励指标。并且专门成立回款小组,全责分清。

二、负债率合理的房企,要加强布局结构的调整,增强抗风险能力

之前,明源君不止一次说过,今天的城市分化已经达到前所未有的程度,每个城市就像个股一样,有自己独立的行情,有自己独立的城市周期。而城市严重分化带来的短周期、小机会、脉冲波动下对精准投资和微观颗粒度的要去很高,也对企业提出很高的挑战。

对于财务状况良好,经营稳定的房企来说,相较于上规模,最重要的是不要在战略方向、投资布局、经营节奏上出错。

1、大框架上,找到最适合自家企业的开发战略

目前,整个行业的扩张期已经过去了。在TOP200的房企中,负债没有踩红线的非千亿房企只有19家,大部分房企不能再加杠杆了。未来房企之间的竞争,不再是抢占规模,而是比谁的安全边际更高,更少犯错。

在不增加负债的基础上,大部分房企的规模战略难度加大,企业首先要做的是“不出错”,不跟风,保证现金流充裕。

2、都市圈内,不同城市分化严重,要更加重视都市圈内的周期轮动

目前都市圈内周期轮动的特征变弱了,但仍然存在,房企依然可以通过周期轮动的打法来寻找投资机会。

比如以二手房价为底层数据,通过历史房价走势找出房价波动的规律,再结合各种指标,输出该城市周期规律,从而预判出该城市未来一年的房价走向。一些强都市圈中的三四线城市,目前依然有不少机会。

3、适度聚焦,提前做好布局策略调整

四季度会是拿地的好时机,也是房企进行布局管理的窗口期。现阶段企业家的战略眼光会决定企业未来几年的行业地位。从大方向上,企业投资依然要围绕主要的都市圈,适度将投资聚焦。

千亿房企,在广泛布局的基础上,要强调核心区域的深耕。

中型房企,要稳住基本盘,守好大本营。在守的同时,也可以在适合轮耕的城市,寻找适合快周转的地块,快进快出,谋求增长。

小型房企,要坚持机会主义和精细化拿地。做投资决策时,坚持流动性覆盖安全性,安全性大于盈利性。

三、负债率低的房企,要把握难得的机会,增加土储

目前资金面普遍紧张的环境,对于负债率较低的房企来说,反而是个机会。

1、竞争对手少了,拿地难度降级

目前降杠杆的压力下,不少房企已经明确表示四季度将减慢拿地速度,甚至停止拿地。

另外,一些上半年拿地积极的房企,例如,滨江今年1-8月拿地强度就已经达到83.2%,远高于40%的观察指标,也将在四季度减缓拿地。

对于手上还有投资预算和现金的房企,应该抓住机会扩大土储。

2、守住安全边际,用现金流计算公式衡量抄底能力

现金流是企业的血液,四季度有抄底的机会,但必须要设置好安全垫。必须要算好一笔账,今年预留的拿地资金+去化回款资金=逆周期拿地的最大资金额,并且动态监控企业的现金短债比,守住安全线。

3、精细研判土地价值,建立从给客户视角出发的拿地视角

第四季度各地密集推地,有一线城市如北京广州的热门地块,也有三四线城市的黑马地块。在资源有限的条件下,怎么判断投资潜力,挖掘没被发现的投资“遗珠”?明源君认为要建立起行之有效的预测体系。

❶ 读透城市规划

城市规划开发与房地产开发有着千丝万缕的关系,城市规划包含了城市的发展方向,比如空间布局、重点产业、重点设施,在了解一个地块前,先了解地块所在城市的发展方向,更能判断地块是否有潜力。

比如各地出台的《住宅用地供应及三年滚动计划》,对一年的土地市场有很强的指导性。

❷ 建立投资分析指标体系,从客户需求的角度研究可行性

面对高潜力地块,有的房企犹豫,有的房企果断,这里面还需要一个可行性指标的监测。

可行性指标体系,体现的是房企的开发导向。过去房企更多是以土地为导向,一些房企会重点关注城市规划信息中人口、土地、交通等元素,重点关注城市规划带来的增量空间。常用的指标有城区面积、商品住宅年销售面积、商品住宅年销售额、土地机会、土地竞争程度、政府配合效率、未来推地规划等。也有房企会采取比较特殊的投资研判指标,比如重点关注当地的二手房数据。

现在也要开始向客户需求转变,要想清楚当地客群对产品的需求是怎样?从客户需求的角度去分析土地的可行性,也是很重要的思路。尤其是产品和品牌有追求的房企,要建立以客户为中心的研判思路,开发高品质、个性化、高性价比的产品,在市场竞争中保持高位,给房企打响品牌知名度。

过去在财务上保持克制,精细打磨产品和运营效率的房企,终将会获得市场的奖励。进入四季度,把握自己的机遇,多拿地、拿对地,适当增加土储,为未来几年的经营打下基础。

原创:苏兮 明源地产研究院

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