买房赠送物业券,开发商真的会合规财税处理吗?时间:2020-10-16 09:36:00 点击:


房地产行业是国民经济的重要组成部分,在市场经济作用下,房地产行业蓬勃发展,促销手段层出不穷,其中最常见的就是销售过程中签订补充协议,明确买房免费赠送一年物业券,业主按需兑换使用。对于房地产企业而言,究竟该如何进行财税处理呢?今天小编给大家梳理清楚。

一、开发商需要哪些资料入账?

实务中,房地产企业入账资料必须项目如下:

(1)房地产企业的促销活动方案;

(2)接收赠送物业费的业主明细单,实际消费时需签字确认;

(3)支付物业公司的物业费付款单据。

二、承担物业服务费用相关账务如何处理?

基于促销活动方案中,赠送的物业券业主可以按需兑换使用,因此,并非实际发放物业券的时点为纳税义务发生时间,而是取决于实际使用消费物业券的时间。因此,双方需要账务需要做如下处理:

1、作为房地产企业来说,收到物业费发票,作为销售费用处理;

2、作为物业公司来说,收到物业费,正常确认收入。

三、物业公司的发票应该开给谁?

物业公司发票的开具,在实际操作中,我们经常见到两种情况:

(1)实际付款方为房地产开发公司,由物业公司直接开票给房地产企业,收到发票后房地产企业收到发票正常做财税处理;

(2)物业公司认为相关服务的直接受益人是业主,只能将物业发票开给业主。那么,房地产企业无法取得发票入账,这里就会出现房地产企业税前无法扣除的风险。

实务中如遇到第二种情况,建议物业公司出具相关的情况说明,由业主签字、房地产企业和物业公司盖章,作为房地产企业的入账依据。

四、买房送物业费合理的税务处理方法

1、个人所得税

【政策依据】财政部 税务总局公告2019年第74号的规定:

“企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包),以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品,个人取得的礼品收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税,但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。”

根据以上规定,对于业主来说,取得物业券不需要征收个人所得税。

2、增值税

【政策依据】财税〔2016〕36号附件1第十四条条规定:

“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

1.单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

2.单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

3.财政部和国家税务总局规定的其他情形。”

根据以上规定,房地产企业该行为不属于无偿赠与,不需要视同销售缴纳增值税。

3、企业所得税

【政策依据】《中华人民共和国企业所得税法》第八条的规定:

“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。”

根据该规定,房地产企业收到物业费发票时,作为销售费用在企业所得税前扣除。

如若物业公司将发票直接开具给业主,需出具相关的情况说明,由业主签字、房地产企业和物业公司盖章,作为房地产企业的入账依据。

来源:中道财税   作者:林森



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