涉“人防车位”典型案例23条裁判观点(重点在于合同效力认定)时间:2020-10-16 10:34:00 点击:

导读:

目前法院的主流裁判观点是“回避人防车位权属问题,只认定开发商享有使用收益的权利”,但无论上述哪种裁判观点,均依据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定的“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”,认为开发商对人防车位有使用收益权,并认可租赁、有偿使用、使用权转让等处分方式。

人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定:城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。人防车位指在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下,战时应为人防工程的地下室,平时可做车库供业主使用的车位。在《关于人防车位权属相关问题的几点思考》一文中,作者认为人防车位属于开发商所有,目前司法界对此的裁判观点不一,下面就目前存在三种主要的裁判观点加以整理简析。


一、人防车位属于国家所有,开发商只享有使用收益的权利

1、陈邦卿与浙江苏泊尔房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷—(2016)浙10民终430号

本院认为,涉案楼盘的地下车位有人防车位和非人防车位。非人防车位的所有权由合同约定属于出卖人所有并无不妥。虽然人防车位属于国家所有,但根据相关法律规定,在非战时由投资者使用管理,收益归投资者所有,投资者对人防车位享有一定的物权权能。

2、高楠与大连万科城置业有限公司、大连万科物业服务有限公司等确认合同无效纠纷—(2017)辽02民终9819号

本院认为,《中华人民共和国人民防空法》第五条规定,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。根据大连市人民防空办公室于2017年1月25日向高楠出具的《大连市人民防空办公室政府信息公开告知书》(2017第1号)载明的内容,案涉车位所在的大连某小区地下人防工程属于人民防空国有资产,产权归国家所有,开发建设单位万科城置业公司可优先租赁使用,且该公司已办理人防工程使用证,用途为地下停车场。

3、赖耀生、胡志财建筑物区分所有权纠纷—(2017)粤06民终12082号

本院认为,根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”《中华人民共和国物权法》第五十二条第一款规定:“国防资产属于国家所有。”涉案人防车位属于人民防空工程的一部分,产权归国家所有,平时由投资者佛山市顺德区哥顿房产有限公司使用、管理及收益。


二、人防车位归开发商所有

1、吴明炎与龙岩万盛基业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷—(2016)闽08民终362号

二审法院认为:根据《中华人民共和国防空法》第五条第二款关于“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”的规定,讼争的人防车位由被上诉人万盛基业投资建设,收益也应归被上诉人所有。虽然人防车位的财产权受到一定的限制,但是只要人防车位建设费用是由建设单位筹措并列入建设项目投资,开发商作为住宅小区地下人防车位的投资人和所有人,享有使用权、收益权。上诉人吴明炎主张讼争车位应当归全体业主共有,本院不予支持。双方当事人签订的《地下人防车位租赁协议》对租赁物为人防车位、租赁期限、价款等有明确的约定,我国法律和行政法规亦没有关于地下人防车位不得租赁的强制性规定,故该协议应认定为合法有效。

2、陈书华与温州万科中梁置业有限公司商品房预售合同纠纷—(2015)浙温民终字第1183号

本案的争议焦点一,《商品房买卖合同》第四条第二款关于人防车位属出卖人所有的约定,以及附件八补充协议第二条关于车位(车库)、庭院(绿地)、露台(屋顶平台)等所有权的约定,是否有效;

关于焦点一。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《人民防空法》第五条第二款规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”因此,本案合同中关于车位、车库的约定,不违反法律规定。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定:“规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”因此,本案合同中关于“设计上专属特定房屋的庭院(/绿地)露台(/屋顶平台),归该房屋的业主专有”的约定,符合上述法律及司法解释的规定。故上诉人请求确认合同中关于人防车位、庭院(绿地)、露台(屋顶平台)等所有权的约定无效,原判不予支持,并无不当。

3、柏志海、汪爱玲与盐城市力拓房地产开发有限公司车位纠纷—(2014)盐民终字第01318号

关于人民防空法的相关规定是否影响物权权属。《中华人民共和国人民防空法》第十八条规定:“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第十九条第一款规定:“国家对人民防空工程建设,按照不同的防护要求,实行分类指导。”第二十一条第一款规定:“人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建;医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织修建。”第二十二条规定:“城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”可见,人防工程既有为保障“战时”而单独、专门建筑的工程,也有战时可用、“平时”民用的建筑工程,且不同类人防工程的建筑主体不同,其权属也当然不同,但都要服从防空法的管理,而管理主体与权属主体并不等同。另该法第五条规定:“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”结合前述几条规定,可见这是对人防工程“平时”与“战时”的使用问题所作的规定,不是对权属问题的专门界定,相反,该条规定恰恰也说明民用建筑的人防工程应为“投资者”所有。

4、永安市恒元置业有限公司、永安市新安大院业主委员会所有权确认纠纷—(2016)闽民终1583号

本院认为:本案恒元置业公司起诉主张新安大院29#-33#楼75个地下车位、29#-33#楼293个地下人防车位、25#楼前52个地面车位系其合法建造而成,其依法享有物权,而新安业委会代表全体业主提出讼争车位属于全体业主所有的主张,双方之间属于因讼争车位的物权归属问题而发生了争议。

5、苏琳、业永坤与玉溪高新房地产开发有限公司申请撤销仲裁裁决一案民事裁定书—(2015)玉中民二特字第1号

苏琳、业永坤诉称:车库属于人防工程,而人防工程属于国防资产,应属于国家所有。但《商品房购销合同》却约定车库的所有权归开发商,予以出售,严重损害了国家利益、公共利益,属于无效条款。

法院认为:申请人将人防车位等同于国防资产,但并未对此提出明确的法律依据,故不能认定《商品房购销合同》关于车位的部分条款违背社会公共利益。

6、王辉、铜陵有色铜冠房地产集团有限公司车位纠纷—(2018)皖07民终349号

对于人防车位的买卖,虽然各地地方性法规、规章的规定各不相同,但是当时的法律、法规并未作出禁止性规定;被上诉人在房产管理部门对涉案车位办理了“新建商品房初始登记证”,证明被上诉人对涉案车位拥有处分权,且双方当事人签订车位买卖订购单、履行支付价款和交付车位是当事人真实意思表示,因此,双方成立的车位买卖合同不违反法律、法规强制性规定,应认定为合法有效,双方当事人应当按照约定履行自己的义务。

7、郑州碧桂园海龙置业有限公司、王泽平租赁合同纠纷—(2018)豫01民终2624号

首先,海龙置业对涉案车位所在地块及开发项目办理了不动产权证书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房屋预售许可证等相关证件,包括地下车库在内的整栋建筑都由海龙公司建造,海龙公司因其合法原始建造行为取得车位物权,虽欠缺登记手续,但并不妨碍海龙公司基于其物权处分车位的使用权。且涉案车位不属于占用业主共有区域建设的车位,未作为公用面积分摊,建设成本未计入房屋销售成本及价格,海龙公司有权基于其对涉案车位的物权处分使用权。

其次,本案双方无论是在交易前的磋商阶段还是订立合同时,对交易标的及其产权状况均有明确认识,均认可双方交易标的是无法办理产权证书的车位使用权,而非一审法院认定的车位租赁。

再次,涉案地下车库是否因属于人防工程而不得转让。涉案车位所在地下车库系经批准建造的人防工程,在规划建设时已明确平时用途为车库,列入所属小区配套设施。对于此类人防设施,国家在鼓励社会力量参与建设的同时,赋予投资者承担管理义务并享有收益,使人防工程达到兼顾平时无害利用与保证战时效能的双重效果,但并未就人防工程权属转让进行限制,海龙公司在车位转让协议已明确约定:“受让人不得改变地下车位的用途、结构、功能,不得私自增设其他设施,不得堆放易燃易爆有毒等危险品及杂物,否则甲方(海龙置业)有权单方解除合同”,其转让行为符合《中华人民共和国人民防空法》规定的承担管理义务、无害利用要求。综上,本院认为海龙公司有权处分涉案车位使用权,双方订立的《车位使用转让协议》属于车位使用权转让合同,依法有效。


三、回避人防车位权属问题,只认定开发商享有使用收益的权利

1、陈丽钦、莆田艾建房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷—(2016)闽民申2006号

法院认为:艾建公司将车位使用权予以转让,系其行使收益权的一种方式,并未违反法律、行政法规的强制性规定,陈丽钦主张合同无效,缺乏法律依据,不予支持。

2、孙爱国与怀宁县浙皖宁兴置业有限公司确认合同无效纠纷—(2015)宜民二终字第00203号

本案中,诉争地下车位虽系人防工程,但《中华人民共和国人民防空法》第五条规定,“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”。宁兴置业公司提供的证据证明该地下人防工程系其投资建设且孙爱国对此亦无异议,故宁兴置业公司作为该人防工程的投资者对该地下人防工程依法享有使用及收益的权利。鉴于现行法律对地下人防工程的具体收益形式没有做出明确规定,且以车位的形态进行利用为常态,现宁兴置业公司通过与孙爱国签订协议有偿转让诉争人防车位使用权的方式实现投资收益,不违反法律、行政法规的强制性规定。

3、苏州天地源房地产开发有限公司与苏州市国邦物业管理有限公司、苏州工业园区橄榄湾小区业主委员会物权保护纠纷—(2015)苏中民终字第00690号

关于涉案橄榄湾小区地下车库人防车位的权利归属问题,本院认为,鉴于人防车位有其特殊性,其所占面积属于人民防空工程,目前尚无相关法律、法规对人防车位的所有权作出界定,但依据《中华人民共和国人民防空法》第五条:“人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有”的规定,天地源公司作为人防车位的投资建造者,对人防车位享有使用权及收益权。

4、彭智昌、谭炳英等与佛山市南海区国土城建和水务局二审行政判决书— (2016)粤06行终215号

《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”由于利海尖东半岛住宅小区的人防车位属于人民防空设施的一部分,根据上述规定,应由投资者使用管理。上诉人认为小区人防车位属于业主共有,缺乏法律依据。

5、邵文静、宿州市中盛房地产有限公司合同纠纷—(2018)皖13民终617号

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”。第二十二条规定:“城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”。目前在法学理论和司法实务中对于地下人防车位所有权归属于国家还是归属于开发商或业主的认识存在分歧,但依照“谁投资、谁受益”的原则并不影响房地产开发商系地下车位使用收益权利人的认定。中盛公司作为收益权利人与相对方邵文静签订案涉协议,涉及对人防车位的使用权进行经营、收益,不违反现行强制性、效力性的法律规定,故案涉协议不应为无效协议。

6、蔡莉玲与龙光地产股份有限公司侵权责任纠纷—(2015)汕中法民一终字第480号

人防工程是房地产开发商在开发房地产时,必须配套的法定义务,开发商不享有人防工程的所有权。根据《汕头市人民防空管理办法》第二十二条关于“人民防空工程可以按照谁投资谁受益、所有权与使用权分离、有偿使用等原则进行开发利用”的规定以及汕头市人民防空办公室于2015年2月2日的答复,本案的人防车位,龙光地产公司可以出让使用权。本案人防车位的性质、使用权限制等,在双方签订的《人防车位预订协议书》中,已经作出了明确的约定,双方的意思表示真实,合法有效。由于人防工程的权属法律并未予明晰的界定,其不能取得权属证书的性质,已明显不同于商品房,人防车位使用权的转让,是否必须取得商品房预售许可证明,法律并没有规定。

7、詹慧燕与汕头市佳润房地产有限公司侵权责任纠纷—(2015)汕中法民一终字第447号

人防工程是房地产开发商在开发房地产时,必须配套的法定义务,开发商不享有人防工程的所有权。根据《汕头市人民防空管理办法》第二十二条关于“人民防空工程可以按照谁投资谁受益、所有权与使用权分离、有偿使用等原则进行开发利用”的规定以及汕头市人民防空办公室于2015年2月2日的答复,本案的人防车位,佳润房地产公司可以出让使用权。本案人防车位的性质、使用权限制等,在双方签订的《人防车位预订协议书》中,已经作出了明确的约定,双方的意思表示真实,合法有效。由于人防工程的权属法律并未予明晰的界定,其不能取得权属证书的性质,已明显不同于商品房,人防车位使用权的转让,是否必须取得商品房预售许可证明,法律并没有规定。

8、刘伟川与苏州万康房地产有限公司、江苏苏南万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷—(2017)苏05民终9213号

《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”,结合万康公司提供的苏州市人防工程竣工验收备案证明,可以认定万康公司系案涉地下车库人防车位的建设单位。根据谁投资、谁收益的原则,万康公司对案涉人防车位享有经营收益权。

9、福建省金茂置业有限公司与陈道铭、何丽萍商品房预售合同纠纷—(2014)岩民终字第1265号

龙岩市人民政府于2011年1月30日就已下发龙政办(2011)21号文件,即龙岩市人民政府《关于结合民用建筑修建人防工程地下车位使用管理办法的通知》,其中第三条、第六条、第十三、十四条就规定,人防工程由投资者使用管理,收益归投资者所有,而福建省龙岩市住房和城乡建设局不接受办理地下人防车位转让预告和备案登记申请,但可采用租赁地下人防车位方式,结合商品房住宅申请办理车位使用管理登记。该文件已明确地下人防车位不能转让为个人所有,只能租赁及办理车位使用管理登记。

10、辽宁正邦房地产有限公司与被上诉人付春玥租赁合同纠纷—(2016)辽01民终13567号

关于案涉地下车位的人防属性与正邦公司对其享有出租收益权利之间的关系问题。依照《中华人民共和国人民防空法》(以下简称“《人民防空法》”)第十八条规定:“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第十九条第一款规定:“国家对人民防空工程建设,按照不同的防护要求,实行分类指导。”第二十一条第一款规定:“人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建;医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织修建。”第二十二条规定:“城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”可见,人防工程既有为保障“战时”而单独、专门建筑的工程,也有“战时可用、平时民用”的建筑工程,且不同类人防工程的建筑主体不同,其权属也当然不同,但都要服从《人民防空法》的管理,而管理主体与权属主体并不等同。另该法第五条规定:“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”结合前述几条规定,可见这是对人防工程“平时”与“战时”的使用问题所作的规定,国家并未禁止市场主体进入人民防空工程,而是持鼓励的态度,开发商对地下人防车位进行投资建设,就依法享受获取收益的权利。因此,本案上诉人正邦公司作为案涉地下车位的开发商理应依法享有对案涉地下车位的出租获取收益的民事权利。被上诉人付春玥否定上诉人正邦公司的权利享有也是于法无据的。

11、浦城县南浦街道御景华府小区业主委员会、福建省恒通房地产开发有限责任公司物权纠纷—(2017)闽07民终1010号

《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”恒通公司系御景华府小区的开发建设单位,其依法享有御景华府小区人民防空工程的使用、收益权,且恒通公司与御景华府小区业主签订的《合同补充协议》第十四条第3项明确约定地下停车场系恒通公司投资建设,产权属恒通公司,恒通公司拥有对地下停车场的占有、处置、使用、收益的权利,故一审法院确认恒通公司享有涉案人防工程地下室的使用管理权和收益权正确,本院予以支持。

12、南京东渡房地产开发有限责任公司与南京市江宁区东渡国际青年城业主委员会财产所有权纠纷—(2017)苏01民终11138号

本案中,被上诉人东渡公司主张案涉人防车库的使用和收益权归其享有,其提供了商品房共有共用部位明细表予以证明,且根据法律规定,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有,故东渡公司请求确认人防车库的使用和收益权归其所有,具有事实和法律依据。

13、李元平、林丽双商品房销售合同纠纷—(2016)闽03民终2980号

依照《中华人民共和国人民防空法》第五条第二项“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”的规定,本案人防工程系安特公司投资建设的,安特公司依法享有该人防工程的投资收益权,其转让地下人防车位使用权的行为并不违反法律、法规的强制性规定,安特公司有权出让本案讼争车位的使用权,双方签订的车位使用权转让合同是合法有效的。

来源微信公号:法律事务参考

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